QNG-Neubau in unsicheren Märkten: Warum Kapitalanleger jetzt einsteigen sollten

Wirtschaftliche Unsicherheit verändert den Blick auf Immobilieninvestments. Anleger mit stabilem Einkommen und ausreichender Liquidität können solche Phasen nutzen, um Kapital in vermietbaren Wohnraum zu lenken. QNG-Immobilien stehen dabei im Mittelpunkt.

Wenn die Zeiten wirtschaftlich rauer sind, wie wir es derzeit erleben, verändert sich auch der Blick auf Immobilieninvestments. Viele Interessenten prüfen dann ihre Investitionen länger, rechnen konservativer und stellen höhere Anforderungen an die Belastbarkeit eines Projekts. Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien aus Mönchengladbach, sieht darin vor allem einen Anlass, genauer zwischen schwachen und tragfähigen Projekten zu unterscheiden. Für Anleger mit stabilem Einkommen und belastbarer Vermögenssituation können wirtschaftliche Schwächephasen den Blick auf Objekte schärfen, die auch bei vorsichtigen Annahmen funktionieren. 

In angespannten Marktphasen werden Projekte oft anders verhandelt. Anleger prüfen die Miete genauer, achten stärker auf die Finanzierung und können bei geeigneten Objekten von einem weniger überhitzten Markt profitieren. Das gilt besonders im Neubausegment, in dem Kaufpreise, energetische Anforderungen und spätere Betriebskosten eng miteinander verbunden sind. „Antizyklisches Investieren verlangt eine besonders gründliche Prüfung des einzelnen Projekts“, sagt Markus Schmidt. „Gute Immobilien erkennt man gerade dann, wenn der Markt vorsichtiger wird. Anleger mit hoher persönlicher Einkommensteuerlast können solche Phasen nutzen, um Vermögen aufzubauen, Abschreibung zu nutzen und realen Wohnraum mitzufinanzieren.“ 

Der schwächere Neubauzyklus verändert zugleich die Situation auf Anbieterseite. Projektentwickler müssen Vorhaben unter schwierigeren Finanzierungsbedingungen verkaufen, während einzelne Projekte verschoben oder aufgegeben werden. Für Anleger gewinnt deshalb die Prüfung des Bauträgers erheblich an Bedeutung. Rocket House betrachtet zunächst dessen bisherige Projekte und prüft, ob Fertigstellungen zuverlässig erfolgt sind. Beim konkreten Vorhaben werden die Finanzierung und der vertraglich zugesagte Fertigstellungstermin untersucht. Auch Gewährleistungsregelungen und die Folgen möglicher Verzögerungen müssen eindeutig gefasst sein. 

QNG-Immobilien stehen im Mittelpunkt

Der Marktdruck kann zugleich bessere Einkaufsmöglichkeiten eröffnen. Wirtschaftlich solide Bauträger reagieren auf die veränderte Nachfrage mit realistischeren Preisen und müssen ihre Kalkulation stärker am aktuellen Finanzierungsumfeld ausrichten. „Die hohen Margen früherer Marktphasen lassen sich heute deutlich schwerer durchsetzen“, sagt Markus Schmidt. „Für Anleger kann daraus eine interessante Situation entstehen. Wenn ein guter Bauträger ein hochwertiges QNG-Projekt zu einem nachvollziehbaren Preis anbietet, können die Einstiegskonditionen günstiger sein als in einem Markt, in dem praktisch jedes Neubauangebot sofort Käufer findet.“ 

Rocket House Immobilien hat sich auf steueroptimierte Immobilieninvestments im energieeffizienten Neubausegment spezialisiert. Im Mittelpunkt stehen Projekte nach KfW-40-QNG-Standard. QNG steht für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Der Standard verlangt, dass ein Neubau über den Energieverbrauch hinaus geprüft wird und auch die Bauausführung, die verwendeten Materialien und die spätere Nutzung nachvollziehbar dokumentiert sind. In Verbindung mit dem Effizienzhaus-40-Standard entstehen Objekte, deren Technik auf einen niedrigen Energiebedarf ausgelegt ist. Für Vermieter ist das relevant, weil geringere Nebenkosten die Warmmiete besser kalkulierbar machen und die Vermietung stützen können.

KfW-40-QNG-Neubau besonders interessant

In wirtschaftlich schwächeren Phasen muss eine Immobilie auch bei vorsichtigen Annahmen funktionieren. Die erwartete Miete muss aus dem Standort ableitbar sein. Die Finanzierung braucht ausreichend Puffer, und die Rechnung darf nicht davon abhängen, dass sich jede Annahme günstig entwickelt. KfW-40-QNG-Neubau kann hier eine besondere Rolle spielen, weil niedrige Nebenkosten die Warmmiete für Mieter nachvollziehbarer machen. Dadurch kann für Vermieter Spielraum bei der Nettokaltmiete entstehen, während der monatliche Gesamtaufwand für Mieter im Markt bleibt. 

Für Anleger mit hoher persönlicher Einkommensteuerlast kommt die steuerliche Wirkung hinzu. Neue Wohngebäude können unter bestimmten Voraussetzungen degressiv abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz beträgt anfänglich fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert. Zusätzlich kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG greifen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie ermöglicht zusätzliche Abschreibungen von fünf Prozent pro Jahr über vier Jahre. Wenn degressive AfA und Sonderabschreibung zusammen genutzt werden können, kann dies in den ersten Jahren die Steuerlast reduzieren und Liquidität freisetzen. 

„Für Anleger mit hoher Steuerlast kann Abschreibung die Rechnung nochmals deutlich verändern“, sagt Markus Schmidt. „Sie senkt die Steuerlast in den ersten Jahren und kann Liquidität schaffen, die für Tilgung, Rücklagen oder den weiteren Vermögensaufbau genutzt wird.“ Der Rocket House-Gründer betont dabei, dass steuerliche Vorteile nur dann sinnvoll sind, wenn das Objekt selbst trägt. Eine Immobilie muss sich am Markt behaupten, die Miete muss plausibel sein, und die Finanzierung muss zum Anleger passen. Erst auf dieser Grundlage entsteht aus Abschreibung ein belastbarer Vorteil. Private Anleger stellen Kapital für Neubau bereit, der in vielen Regionen dringend gebraucht wird. Zugleich erhalten sie ein Anlageobjekt, das laufende Mieteinnahmen erzeugt, die Steuerlast senken kann und nach mehreren Jahren wieder veräußert werden kann. 

QNG-Immobilien: Neubau mit optimalen energetischen Standards

„Wer investieren kann, sollte wirtschaftlich schwierige Phasen für eine sachliche Projektprüfung nutzen“, sagt Markus Schmidt. „Private Anleger können dazu beitragen, dass Wohnraum entsteht und Bauprojekte umgesetzt werden. Für den Anleger selbst kann daraus eine solide Vermögensposition entstehen.“ Rocket House prüft vor allem, ob die Zahlen eines Projekts zusammenpassen. Das Unternehmen betrachtet zunächst das Objekt und die geplante Miete. Danach wird berechnet, wie die Finanzierung wirkt und welche Abschreibung im konkreten Fall berücksichtigt werden kann. Auch die spätere Veräußerbarkeit wird früh berücksichtigt. Wer Immobilien professionell betrachtet, prüft bereits beim Kauf, wie marktfähig ein Objekt in zehn oder fünfzehn Jahren sein kann. 

Zur wirtschaftlichen Prüfung gehört bei Neubauprojekten auch der Bauträger. Gerade in einem angespannten Markt muss nachvollziehbar sein, wer das Gebäude errichtet, wie zuverlässig vergleichbare Projekte fertiggestellt wurden und welche Sicherheiten der Kaufvertrag bietet. Erst auf dieser Grundlage bewertet Rocket House die geplante Miete und berechnet anschließend Finanzierung und mögliche Abschreibung. 

KfW-40-QNG-Neubau kann hier Vorteile bieten, weil der energetische Standard nachweisbar ist und niedrige Betriebskosten die Vermietung auch später stützen können. Die dokumentierte Bauqualität erleichtert zudem die Einordnung durch Käufer und Banken. Rocket House Immobilien begleitet Privatanleger, professionelle Investoren und Partner bundesweit bei der Auswahl solcher Investments. Der Schwerpunkt liegt auf Projekten, bei denen die Lage eine realistische Miete trägt, die Bauqualität nachvollziehbar dokumentiert ist und die Finanzierung auch nach Steuern zum Anleger passt.